Regelwerk Verpachtung
Bodenkategorien
Aller Boden wird in fünf Typen eingeteilt.128
• C: City (Stadt)
○ 50m × 50m Baugrundstücke (Hochhäuser meines Stadtkonzeptes)
○ Anschluss an staatliche Infrastruktur und Verkehrstunnel
○ Nahverkehrsanbindung zum Bahnhof im Zentrum der Stadt
• A: Angebunden (Dorf, Industrie, Gewerbe)
○ Anschluss an staatliche Infrastruktur, öffentlichen Personenverkehr
○ erhält Bahnhof, falls an Schienen angrenzend
• U: Unerschlossen (Landwirtschaft)
○ Anschluss an Strom, falls Stromleitung vorhanden
○ Straßenzufahrt, falls Straße im oder am Pachtbereich
○ kein Anschluss an restliche staatliche Infrastruktur
• I: Infrastruktur
○ unverpachtet, für staatliche Infrastruktur genutzt
○ Dazu zählt Land, welches Baugrundstücke in der Stadt umgibt
• N: Naturbelassen (dazu gehört auch Forstwirtschaft)
○ unverpachtet; Erholungsgebiete und Ökosysteme
○ Kann als Typ C gepachtet werden (in Form von Stadtquadraten)
Typ I oder N: Dieser Boden ist unpachtbar, da es bei ihm entweder um Nutzen für die gesamte Gesellschaft und die Ökologie des Landes geht (Typ N), oder um Boden, den der Staat benötigt, um im gesamten Land staatliche Infrastruktur bereitzustellen (Typ I).
Typ C, A oder U: Pachtbarer Boden wird in die Typen C, A oder U eingeteilt, je nachdem wie gut er an staatliche Infrastruktur angeschlossen ist. Die laufenden Kosten dafür sind mit der Pacht abgegolten. Infrastruktur innerhalb des gepachteten Bereiches liegt in Verantwortung des Pächters.
Mögliche Typwechsel
Pachtbarer Boden kann immer als der Typ gepachtet werden, als welcher er aktuell klassifiziert ist. Typwechsel sind möglich, aber an Bedingungen geknüpft.
• Typ N ⇒ C: Der Pächter zahlt einmalig für den Ausbau der Verkehrstunnel um dieses neue Stadtquadrat. Falls nicht an bisherige Stadtquadrate angrenzend, benötigt es eine Genehmigung des Staates, und der Pächter muss einmalig für den nötigen Infrastrukturaufbau zahlen (Schienen und Bahnhof, Straßen, Wasserwerk, ...: Das ist die Gründung einer neuen Stadt).
• Typ N ⇒ I: Passiert, falls der Staat Boden für Infrastruktur nutzen wird. Geschieht für Boden, welcher die Baugrundstücke der Stadt umgibt (Typ C): Verkehrstunnel, oberirdische Parkstraßen, Ausgestaltung des Gebietes innerhalb der Hochhausgruppen, Rest als Grünfläche mit Wanderwegen (siehe 9.3).
• Typ U ⇒ A: Muss entweder an Boden vom Typ A angrenzen, oder es benötigt eine Genehmigung des Staates und der Pächter muss einmalig für nötigen Infrastrukturaufbau zahlen (Straßen, Bahnhof bei vorhandenem Bahngleis, Wasserwerk, ...: Das ist die Gründung eines neuen Dorfes, Industrie- oder Gewerbegebietes).129 Diese Einmalzahlung macht diese Pacht zu einer Primärpacht.
Passiert automatisch, falls Gebäude auf Typ U, aber in der Nähe von Land vom Typ A errichtet werden.
Ermöglicht die Übernahme von Boden, der aktuell als Typ U gepachtet ist (Ausnahme: der bisherige Pächter hat eine Primärpacht in der Nähe), gegen Zahlung einer Basisentschädigung und eines Wertausgleichs für erfolgte Bebauung.
• Typ A ⇒ U: Es steht dem Staat frei, ob er einem Pächter dieses Downgrade ermöglicht oder nicht. Der Staat kann sich bei unverpachtetem Boden für diesen Kategoriewechsel entscheiden, um Infrastruktur abzubauen und unverhältnismäßig hohe Wartungsausgaben zu beenden.
• Typ A/U ⇒ I: Der Staat kann einen Pachtvertrag (außer für Typ C) beenden, falls er Land für Infrastrukturausbau benötigt. Der bisherige Pächter erhält dafür sowohl eine Basisentschädigung als auch einen Wertausgleich für erfolgte Bebauung (und, um vor Missbrauch zu schützen, zusätzlich eine großzügige Zahlung, falls dieser Boden je wieder verpachtet werden sollte).
Höhe der Grundstückspacht
Die Pachthöhe, die der Staat für ein Grundstück erhebt, ist nicht statisch. Sie wird sich anhand der Bodenkategorie (Typ U, A oder C) und der Region des Landes unterscheiden. Sie wird vom Staat aufgrund gemeldeter Umsätze nach einer festen Formel berechnet und sich von Jahr zu Jahr verändern.
Um die Pacht für ein Grundstück zu ermitteln, erhebt der Staat beim Umsatz von Unternehmen die Information, welchem ihrer Grundstücke welcher Anteil ihres Umsatzes zuzuordnen ist. Grobe Fahrlässigkeit oder bewusste Falschangabe ist strafbar. Für Unternehmen wird es nicht sinnvoll sein, hier absichtliche Falschangaben zu tätigen, da ihnen dadurch kein Vorteil entstehen würde. Und Falschangaben durch Schludrigkeit sollten sich über alle Unternehmen und Grundstücke hinweg weitgehend ausgleichen.
Der für die Pachthöhenberechnung berücksichtigte Umsatz pro m² wird dabei gedeckelt, um Verzerrungen durch extrem hohe Umsätze einzelner Unternehmen zu verhindern (z.B. Finanzgeschäfte).
Mit diesen Informationen wird der Staat für jede Bodenkategorie in jeder Region einen durchschnittlichen Umsatz pro Quadratmeter ermitteln. Für jede Bodenkategorie wird ein bestimmter Prozentsatz dieses durchschnittlichen Umsatzes als Pacht für Boden festgelegt. Somit kann für jedes Grundstück die konkrete Pacht berechnet werden. Die Pachtkosten pro Quadratmeter unterscheiden sich nach Bodentyp und nach Region, aber die Formel ist immer dieselbe, so dass diese Kosten nicht willkürlich sind. Regionen sollten hierbei möglichst groß gefasst werden, damit die Angaben eines Unternehmens möglichst geringe Auswirkungen auf die eigene Pachthöhe haben.
Weitere Einflussfaktoren auf die Pacht sind möglich, um die Pachthöhen fairer zu gestalten, solange 1) die Pachthöhe klar vorhersagbar ist und 2) die durchschnittliche Pachthöhe unverändert bleibt. Beispiel: höhere Pacht, je näher der Boden zum Stadtzentrum oder Bahnhof ist, mit einem Ausgleichsfaktor für die durchschnittliche Entfernung allen verpachteten Bodens dieses Typs.
Der maximale Anstieg der Pacht wird prozentual begrenzt, solange nicht bereits früher höhere Werte erreicht wurden. Diese Begrenzung wird aber höher liegen als das durchschnittliche Wirtschaftswachstum. Sie dient dazu, sprunghafte Anstiege zu verhindern und die Pachthöhe für die Pächter besser planbar zu machen. In wirtschaftlichen Krisen wirkt die automatische Senkung der Pacht wie eine Entlastung, bei Erholung der Wirtschaft steigt dann aber auch die Pacht ohne Verzug automatisch wieder an.
Der Staat wählt die Pachthöhe (anhand des Prozentwerts des Umsatzes) so, dass sich Angebot und Nachfrage an Boden vom Typ U die Waage halten. Dass also regelmäßig Pachtverträge für so viel Land beendet werden, dass genug für neue zahlungskräftige Interessenten da ist, aber keine zu große Menge Land unverpachtet und somit ungenutzt bleibt.
Die Typen A und C können nach Bedarf neu entstehen, solange die neuen Pächter die nötige Infrastruktur finanzieren. Dort ist Knappheit also nicht im selben Maß ein Problem.
Zusätzlich zur Bodenpacht an sich wird der Staat beim Abbau von Rohstoffen einen Teil des Wertes als Pacht oder Abgabe erhalten, da die Rohstoffe wie der Boden selbst in staatlichem Besitz sind.
Schutz vor Konkurrenz
Wird mit Boden vom Typ A ein neues Dorf, Industrie- oder Gewerbegebiet gegründet, dann wird meist ein Pächter das gesamte Gebiet im großen Umkreis pachten. Im zu bebauenden Zentrum als Typ A, umgebend als Typ U. Nicht, weil es gesetzlich so vorgeschrieben ist, sondern weil der Pächter auf diese Weise Land an die tatsächlichen Nutzer vermieten und über die Mietverträge Regeln festlegen kann, an die sich alle zu halten haben. Maximale Lärmpegel, wofür das Land genutzt werden darf und wofür nicht und so weiter. Die Primärpacht, in Kombination mit dem als Typ U gepachteten umliegenden Land, schützt den Pächter dabei vor ungebetenen direkten Nachbarn.
Anreize, Typ A zu nutzen
Auch auf Boden vom Typ U dürfen Gebäude errichtet werden. Seien es Windkraftanlagen, Getreidesilos, eine Gerätehalle oder Gewächshäuser. Aber außer für Strom und Straßenzufahrt (falls angrenzend) erfolgt kein Anschluss an die staatliche Infrastruktur, es gibt keine Haltestellen des öffentlichen Personenverkehrs.
Als zusätzliche Maßnahme, Pächter davon abzuhalten, Wege zu suchen, bebautes Land als Typ U zu pachten, um Geld zu sparen, können wir die Versorgungsnetze nutzen. Diese sind für Strom, Wasser, Abwasser, Internet und Kapselnetz in staatlicher Hand (siehe Kapitel 8.4). Es sollte relativ leicht sein, die Abrechnung so zu organisieren, dass der Staat mit involviert ist (schließlich stellt er das physische Netzwerk und erhält dafür ein Entgelt). Der Staat kann also festlegen, dass für Grundstücke vom Typ U lediglich Strom abgerechnet werden kann, aber nicht Wasser, Abwasser, Internet130 oder Kapsellieferungen. Und für Strom kann das vom Staat verlangte Nutzungsentgelt in diesem Fall deutlich höher sein. Der Staat verhindert für Land vom Typ U also aktiv den Anschluss an staatliche Infrastruktur.
Das ist kein Problem für eine Scheune oder Lagerhalle, oder Windräder und Solarmodule, die Strom einspeisen statt ihn zu verbrauchen. Aber sobald Gebäude mehr tun sollen, als Lagerflächen zu bieten und Strom zu produzieren, werden diese Einschränkungen störend genug sein, dass die zutreffende Pachtart „Typ A“ gewählt wird, statt zu mogeln versuchen.131
Standorte der Industrie
Was hindert Industrie und Gewerbe daran, sich in Dörfern und Städten anzusiedeln?
Wenn es unproblematische Arbeitsstellen sind, wie Büros, dann nichts. Werden Boden oder Räume in Gebäuden gemietet statt gepachtet, dann kann der Pächter (=Vermieter) die Regeln festlegen, nach denen die Grundstücke/Räume genutzt werden dürfen.
Solange der Pächter des Dorfes in weiser Voraussicht auch das umliegende Typ U Land gepachtet hat, kann er verhindern, dass sich direkt neben dem Dorf Industrie ansiedelt. Falls nicht, kann er zumindest das Durchfahrtsrecht verwehren. Was aber nicht helfen wird, wenn das Industriegebiet an die staatliche Verbindungsstraße angrenzt.
In Städten wird der Staat zusätzliche hohe Abgaben für alles verlangen, was die Umweltqualität beeinträchtigt. Wenn Industrie oder Gewerbe also Lärm, Abgase oder Ähnliches erzeugen, wird es einfach wirtschaftlich unattraktiv sein, den teuren Bauplatz einer Stadt dafür zu nutzen.
Liegt Boden vom Typ A nicht entlang einer Bahnschiene, muss Warentransport per Lastwagen geschehen. An dieser Stelle kann der Staat mit hohen Abgaben eingreifen, die es unattraktiv machen, fern von Bahngleisen viel zu produzieren, und stattdessen den Warentransport per Schiene favorisieren (und somit an anderen Orten).
Unfreiwillige Pächterwechsel
Warum erlauben wir einen unfreiwilligen Pächterwechsel, wenn jemand Boden vom Typ U als Typ A pachten will?
Weil es als Typ A für die gleiche Fläche eine viel höhere Wirtschaftsleistung produzieren wird (als Dorf, Industrie- oder Gewerbegebiet) und der Staat somit eine viel höhere Pacht erhält. Die höhere Wirtschaftsleistung kommt dabei der gesamten Gesellschaft zugute, der Staat denkt hier also nicht nur an die eigenen Pachteinnahmen.
Jeder Pachtvertrag kann aufgrund eines Gerichtsbeschlusses verloren gehen oder weil Pacht nicht bezahlt wurde. Abgesehen davon ist Infrastrukturbedarf des Staates der einzige Weg, auf dem ein Pächter Land vom Typ A verlieren kann. Für Typ C besteht auch dieses Risiko nicht.
Verpachtung
Wenn der Staat unverpachteten Boden zur Verpachtung anbietet, dann wird es eine Frist geben, Wünsche zu melden. Jedes Stück Boden, für das es genau einen potentiellen Pächter gibt, erhält dieser auch. Bei mehreren Interessenten hat Typ A Vorrang vor Typ U.
Mehrere Interessenten derselben Nutzungsart: Der Staat veranstaltet eine Auktion. Wer den höchsten Multiplikator der Pachtkosten zu zahlen bereit ist, erhält den Pachtvertrag. Der Multiplikator verschwindet nur wieder, falls der Boden an den Staat zurück gegeben wird.
Keine Interessenten: Der Staat kann eine Vergünstigung anbieten, falls er dies für sinnvoll hält. Er bietet den Boden dann mit einem prozentualen Abschlag auf die Pachtkosten an, für eine gewisse Anzahl an Jahren (danach kostet der Boden den normalen jährlichen Pachtbetrag). Alternativ kann er auch einen Teil der einmaligen Anbindungskosten an die staatliche Infrastruktur übernehmen, um beispielsweise die Ansiedlung neuer Industrie zu subventionieren.
Bebauter Boden: Der Staat kann vom neuen Pächter eine Einmalzahlung für den Wert der Bebauung verlangen.
Rückgabe: Falls jemand eine Pacht nicht mehr zahlen möchte oder kann, erhält der Staat das Grundstück zurück. Normalerweise wird niemand bebautes Land an den Staat zurückgeben wollen. Wenn der Staat den Pächter nicht dazu gezwungen hat, wird er außer in Härtefällen keinen Ausgleich für den Bebauungswert zahlen. Daher wird jeder Pächter stattdessen versuchen, einen neuen Pächter für das Land zu finden und von diesem einen Wertausgleich für die Bebauung zu erhalten. Denn ja: Das Übertragen von Pachtverträgen an andere Personen oder Unternehmen ist natürlich möglich.
Anpassung der Pachthöhe
Die Einteilung des Bodens in verschiedene Typen ist mit Absicht extrem grob gehalten. Wie im Beispiel der Entfernung zu Stadtzentrum oder Bahnhof lässt sich die Pachthöhe auch so immer weiter an das tatsächliche Potential anpassen, welches jedes Grundstück bietet. Stets mit dem Ziel, dass knapperer Boden teurer zu pachten ist und somit eher dort eingesetzt wird, wo seine speziellen Eigenschaften ein Vorteil sind.
Beispiel: Falls an Seen oder Flüsse angrenzender Boden mehr Einsatzmöglichkeiten hat (Erholung, Industriekühlung, ...), kann die Pacht für solchen Boden erhöht werden (und anderswo abgesenkt, damit die Durchschnittspacht unverändert bleibt). Pächter, die keine Nähe zum Wasser benötigen, weichen auf anderen Boden aus. Das lässt wassernahe Grundstücke für die Zwecke offen, die davon profitieren. Die Begrenzung des Pachtanstiegs pro Jahr lässt den Pächtern genügend Zeit, sich auf die Veränderung einzustellen.
Natürlich sehen wir diese Effekte auch mit Grundbesitz in privater Hand. Dann sind Grundstücke am Wasser eben teurer. Aber dann ist auch die Wertsteigerung in privater Hand, die lenkenden Effekte auf die Wirtschaft sind weit träger, und das ganze System neigt viel stärker zu Übertreibungen in beide Richtungen, was den Staat instabiler macht.132
Test
Dieses Regelwerk kann gut als Spiel ausprobiert werden, und das sollte auf jeden Fall geschehen. Es gibt einige Regeln, bei denen ich mir nicht sicher bin, wie sie aussehen müssen, um Missbrauch zuverlässig zu verhindern:
Ist die von mir beschriebene Ausnahme für Landübernahme, bei eigener Primärpacht in der Nähe, ausreichend, um stabile Typ-A-Gebiete (Dörfer, Gewerbe, Industrie) zu ermöglichen, ohne von Konkurrenten sabotiert werden zu können? Welche Regeln müssen für Mindestgröße und Zuschnitt von Grundstücken gelten, damit in Dörfern nicht nur die Häuser selbst als Typ A gepachtet werden? Was genau zählt als „Bebauung“ eines Grundstücks? Nach welchen Regeln dürfen Grundstücke von Pächtern geteilt werden, um dann unterschiedlich behandelt werden zu können (z.B. um einen Teil des Grundstücks abzugeben)?
Nur um ein Beispiel für eine weitere Zusatzregel zu nennen, die notwendig sein wird, um Probleme zu verhindern: Wurde ein früher als Typ U verpachtetes Grundstück als Typ A von einem anderen Pächter übernommen, und gibt dieser es später an den Staat zurück, so sollte der alte Pächter ein Vorpachtrecht haben, falls niemand es erneut als Typ A pachten möchte.
Je besser wir im Vorfeld Probleme durch Austesten finden und beheben können, desto besser wird dieses Regelwerk funktionieren und desto weniger Probleme wird es bei ihrer Einführung geben.